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在“非典”期间抄底,4年后房价翻三倍,只因国家“这件事”!

发布日期:2020-04-07 来源: 互联网


自人类文明开创以来,房子就伴随在人们生活中,虽然全国房子数量众多,我们却时常因买房问题发愁,房子既是刚需,又具备类似于货币的流通属性,开发商和购房者最大的矛盾就在于房价方面,开发商建房更多时候为了获利,房价上涨对他们而言更有利,而购房者则希望购买价格越低越好,更能扩大房子增值空间,同时降低自身高价购房风险。

“何时买房才是最佳时机?”成为历史以来购房者时刻思考的问题,会不会买高了?房子会不会贬值?这一系列的疑问,我们很难用一个固定标准来尺度,今年受到疫情影响,房子的变化也将载入史册,房地产市场进入“冰火两重天”的处境中,疫情后,有的城市购房热情高涨,售楼部异常火爆,而有的城市楼市依旧冷清,置业顾问比购房者多。

近日,据21世纪经济报道数据显示,龙湖某项目311套房源10分钟内被抢光,在此前苏州买家们60秒砸进12亿,楼市貌似真出现“爆发式”抢购现象,为此部分房企也开始取消了购房优惠,这不正是楼市利好的信号吗?

对此部分专业人士分析,这个现象是否真实还有待考证,在楼市较为低迷的情况下,不排除存在“饥饿营销”的成分,利用购房者焦虑心理最大化提升销售收益。

疫情影响长达两个月,倒也不排除市场上存在房子抄底机会,就像“非典”后迎来房子抄底,先来看看非典结束后的楼市抄底:

以北京市房地产市场为例,从数据显示,2003年至2013年的十年里,非典结束后的4年内,房价并未出现爆发性增长现象,而是大体上保持着稳定上涨趋势。

从2007年开始显现出明显增长趋势,这一年比较特殊,受到2008年北京举办奥运会刺激影响,房价上涨率超过50%。

这也引起监管部门重点关注,2008年3月26日,北京市人民政府发布《北京市限价商品房住房管理办法(试行)》通知,其中第二条指出:政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时,提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求,这也是为何2007年北京房价比2008房价高的主要原因。

从数据上看,非典对房地产的影响并未导致房价暴跌,所谓的“非典”之后的抄底,其实是指的2003年处于这17年内最低端,平均每年上涨率高达100%,这个上涨速率相比经济增长是十分突出的,意味着房地产发展走在大部分行业前沿。非典短期对房地产影响主要从以下几点体现:

按照以往房地产市场分析,每年第二季度为新盘上市和项目集中推广期,非典爆发后,开发商原定的营销活动被迫取消。

与健康相关的住房指标被购房者广泛重视,例如建筑设计、绿化率、人口密度、小区及房屋内通风效果等,另外楼层方面更倾向于低层住宅,位置方面倾向于空气质量较好的远郊地段。

一方面受到国家投资活动取消或者延期影响;另一方面租客租赁率降低导致房屋出现短期空置现象。

特别是地方性广告业,疫情主要的防控措施是隔离,期间人们大部分居家,外出少,开发商在路边上的广告效益降低,广告商接单量也有所下滑,据有关资料显示,2003年4月份房地产平面广告收入比去年同期下降50%。

可见疫情是对房地产影响是暂时性的,长远来看的确是底部,那么是否意味着“新冠”后房子还会有新的抄底机会呢?先来看看这两个房地产市场指标:

第一,房子的供应端和需求端。有人预测我国住房已经足够30亿人居住,实际上我国城镇住房到底有多少的数据尚未公布,从2018年国家统计局公布数据显示,城镇人均住房已达到39平方米,这里我们可以用套户比(厨卫浴齐全的成套住宅套数/常住家庭户数)进行估量,据恒大研究院、任泽平、熊柴、白雪松发布的2018年《中国住房存量测算:过剩还是短缺》报告显示,2018年中国城镇住房套户比为1.09,说明了厨卫浴齐全的成套住宅套数大于常住家庭户数,当然这未包含开发商未销售部分,虽然数据来源存在部分不确定性,总体而言比较平衡,相反,当套户比小于1时,则说明需求端大于供应端。

第二、宏观上围绕“房住不炒”基调,各地政策因城而异,但不能逾越“炒房”底线。大体上政策调整会促进房地产市场平稳发展,对高杠杆房产投资政策会持续收紧,这一点不难理解:

1.刚需买房门槛短期内不会提高,从首套房中首付比例、贷款利率、出售免个税等方面可以体现。

2.资金充足的投资者在没有限购的城市依旧可以购买多套房,只是短期来看,增值性不会很高,房价不会再现北京2007年猛涨局面。

3.资金不充足又想投资房产所面临的风险最高,一方面首付比例较高,另一方面贷款利率也会高于首套房,以牺牲生活品质为代价。

这两项指标均表明:未来房子实际价值会体现在居住上,而不是投资,长远来看房地产发展还存在一定动力,虽然我国城镇化率已达到64%,但是相比发达国家还存在一定差距,而房地产发展增速依旧会根据城市不同存在差别,市场方向以改善型为主,提升住房品质,改善居住环境较为恶劣的住房,是接下来房企重点突破的方向。


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